Vous avez découvert un vice caché dans votre maison. Voyez quoi faire étape par étape.

Qu’est-ce qu’un vice caché?

Un vice caché est un défaut de la propriété qui ne vous a pas été mentionné lors de la vente.

Pour qu’un vice soit considéré comme caché, il doit répondre aux 4 critères suivants :

  • Le vice est assez grave pour influer sur le prix de vente.
  • Vous ne connaissiez pas l’existence du vice au moment de la vente.
  • Le vice est non apparent, c’est-à-dire qu’il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent.
  • Le vice existait au moment de la vente.

Les 3 étapes en cas de vice caché

Qu’il en connaisse ou non l’existence au moment de la vente, l’ancien propriétaire est responsable des vices cachés découverts dans la propriété. Vous pouvez donc intenter un recours contre lui.  

À tout moment, il est recommandé de faire appel à un avocat pour qu’il vous accompagne dans votre démarche et protège vos droits.

Vente sans garantie légale?

Sachez qu’il est possible (quoique difficile) d’intenter un recours contre l’ancien propriétaire de votre demeure si votre maison a été vendue sans garantie légale.

1. Avertissez l’ancien propriétaire

La première chose à faire quand vous constatez un vice caché dans votre demeure est d’avertir l’ex-propriétaire, par écrit.

Vous devez le faire dans un délai jugé raisonnable.

Qu’est-ce qu’un délai raisonnable? Malheureusement, la loi n’indique pas une durée précise, mais on s’entend généralement pour dire que vous devriez vous manifester dans un délai maximal de 6 mois.

Ce délai peut toutefois s’étirer, entre autres si le vice n’apparaît que de manière saisonnière.

Entreprendre ou non des travaux?

Il vaut mieux patienter avant d’entreprendre tout de suite des travaux de rénovation à vos frais, sauf si :  

  • La sécurité des habitants est menacée.
  • Le vice caché peut détériorer le bâtiment de façon majeure.
  • Le vice caché peut conduire à une perte totale de votre demeure.

Vous n’en êtes qu’aux balbutiements de vos démarches et il faut laisser la chance à l’ancien propriétaire de vérifier vos allégations et de réparer le vice s’il le désire.

Devez-vous envoyer une mise en demeure au vendeur?

L’envoi d’une mise en demeure à l’ancien propriétaire est fortement recommandé si vous souhaitez entreprendre une poursuite judiciaire contre lui ou si vous souhaitez faire les réparations immédiatement.

De plus, la mise en demeure marque le point de départ des intérêts et de l’indemnité additionnelle que vous pourriez demander.

Dans cette mise en demeure, vous devez décrire le vice caché en plus de préciser la solution que vous jugez souhaitable (et le délai pour la mettre à exécution) :

  • Remboursement des frais que vous avez payés pour réparer le vice
  • Réparation du vice aux frais du vendeur
  • Remplacement du bien
  • Annulation du contrat et demande de remboursement
  • Remboursement de la différence entre la valeur réelle de la propriété et le prix payé

2. Trouvez un terrain d’entente

À cette étape, la balle est dans le camp de l’ancien propriétaire qui doit répondre à votre lettre de dénonciation du vice caché ou à votre mise en demeure.

N’écartez pas la possibilité d’une négociation. Il est possible que l’ancien propriétaire n’accepte pas en bloc de se plier à vos exigences.

Si vous en arrivez à une entente, mettez-la par écrit pour garder une preuve de chaque point sur lequel vous vous êtes entendus.

Évidemment, cette entente fait office de contrat, ce qui suppose qu’elle doit être respectée de part et d’autre.  

3. Intentez un recours contre l’ex-propriétaire

Cette dernière étape peut être envisagée seulement si vous avez épuisé toutes les solutions s’offrant à vous.

Vous pouvez entamer un recours judiciaire contre l’ancien propriétaire si :

  • Vous et l’ex-vendeur n’avez pas été en mesure de conclure une entente.
  • L’ancien propriétaire n’a pas rectifié la situation ou donné signe de vie à la suite de votre mise en demeure, selon le délai que vous aviez fixé.

Vous pouvez intenter un procès dans un délai de 3 ans à partir de la découverte du vice caché (et non pas à partir de la date d’achat de votre propriété).

Dans votre démarche judiciaire, vous pourriez même réclamer des dommages-intérêts si vous prouvez que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer l’existence du vice caché et qu’il ne vous en a pas fait part lors de la vente.

Dans tous les cas, demeurez courtois et tenez-vous-en aux faits dans vos démarches.