Le projet de loi 141 entraîne de nouvelles obligations pour les propriétaires de condo concernant l’assurance habitation. Voici un résumé.

L’an dernier, le gouvernement libéral du Québec a adopté le projet de loi 141 visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières (Loi 141).

Cette loi a pour objectif de revoir le secteur financier et a aussi une incidence sur l’assurance des condominiums.

Les syndicats de copropriétaires ont de nouvelles obligations qui ont forcément des conséquences pour les propriétaires de condo, particulièrement lors d’une réclamation auprès d’un assureur.

Liste des améliorations apportées

Le syndicat des copropriétaires doit tenir un registre complet des améliorations apportées à toutes les unités de condo.

Un copropriétaire qui rénove ou qui améliore son condo doit en informer le syndicat et surtout préciser la nature et la valeur des travaux. Il est préférable de conserver tous les reçus pour évaluer la valeur des travaux effectués à chaque unité.

En l’absence d’un registre, c’est à l’assureur du syndicat de copropriétaire qu’il reviendra d’indemniser pour les améliorations de chaque copropriétaire. N’ayant pas la liste de ces améliorations, il est possible que le montant d’assurance soit insuffisant.

Ce que cela entraîne pour les copropriétaires

Si un copropriétaire a remplacé son comptoir de stratifié par un en quartz (et que cette amélioration est consignée dans le registre), la compagnie d’assurance sera responsable de payer pour les rénovations réalisées.

Au contraire, en l’absence d’un registre des améliorations, la compagnie d’assurance du syndicat de copropriétaires ne payera que pour les aménagements d’origine.

Un juste montant d’assurance et une franchise raisonnable

Le syndicat de copropriétaires doit souscrire un montant d’assurance suffisant

pour reconstruire l’immeuble actuel.

Pour ce faire, le bâtiment doit être évalué tous les 5 ans pour en déterminer sa

valeur. Cette évaluation doit être réalisée par un membre d’un ordre professionnel.

Le contrat d’assurance doit aussi prévoir une franchise dont le montant est raisonnable. En cas de réclamation, le syndicat sera donc en mesure de payer la franchise qui figure sur son contrat d’assurance.

Ce que cela entraîne pour les copropriétaires

L’insuffisance des montants d’assurance, la franchise et l’absence d’une protection sur le contrat d’assurance sont désormais considérées comme des charges communes pour le syndicat de copropriétaires.

Si le montant d’assurance de l’immeuble est insuffisant ou si le montant de la franchise est trop élevé…

  • Les copropriétaires seront mis à contribution pour payer ce que l’assureur ne remboursera pas.
  • Les dommages non couverts par l’assurance du syndicat de copropriétaires qui touchent le bâtiment et les unités de condos (sauf les améliorations) devront être répartis et payés entre tous les copropriétaires, même ceux qui n’ont pas subi de dommages.

Un nouveau fonds d’autoassurance

Le syndicat de copropriétaires devra constituer un fonds d’autoassurance qui s’ajoute aux fonds d’opérations et de prévoyance.

Ce nouveau fonds sert à payer les franchises lors d’une réclamation. Il couvre aussi les montants d’assurance insuffisants ou une absence de protections d’assurance habitation pour le syndicat des copropriétaires.

Ce que cela entraîne pour les copropriétaires

Les frais communs vont probablement augmenter en raison de l’ajout du fonds d’autoassurance.

Chaque copropriétaire doit payer les frais de réparations (selon sa quote-part) lors d’une réclamation, si le syndicat décide de ne pas utiliser le fonds d’autoassurance ou si ce fonds n’est pas assez garni.

Si vous causez des dommages

Le syndicat de copropriétaires pourrait vous poursuivre pour des dommages que vous avez causés à l’immeuble et aux unités de condos.

Le syndicat ne réclamera pas l’entièreté des réparations, mais seulement la portion de la réclamation qui n’est pas couverte par son contrat d’assurance.

C’est alors la responsabilité civile de votre contrat d’assurance habitation qui couvrira une partie des frais que vous réclame le syndicat de copropriétaires.