Loi 141 : ce qui a changé pour les propriétaires de condos

Loi 141 : ce qui a changé pour les propriétaires de condos

En vigueur depuis 2018, la loi 141 a apporté d’importants changements à l’assurance des unités et des immeubles de condominiums.

Les syndicats de copropriété ont de nouvelles obligations qui ont forcément des conséquences pour les propriétaires de condo, particulièrement lors d’une réclamation auprès d’un assureur.

Description des parties privatives

Le syndicat de copropriété doit établir une description des parties privatives de l’immeuble, qui correspondent aux unités standards, à l’exception des améliorations. C’est sur cette base de référence que l’on pourra distinguer la différence entre l’unité standard et les améliorations qu’un copropriétaire y aura apportées.

Un copropriétaire qui rénove ou qui améliore son condo n’est donc pas tenu d’en informer le syndicat, mais il est préférable qu’il conserve tous les reçus ou factures qui permettent d’évaluer la valeur des travaux effectués à son unité.

Ce que cela entraîne pour les copropriétaires

Si un copropriétaire a remplacé son comptoir de stratifié par un comptoir en quartz, c’est son propre assureur qui l’indemnisera pour cette amélioration et c’est celui du syndicat qui couvrira ce qui correspond à l’unité standard telle que détaillée dans la description des parties privatives.

Cependant, en l’absence de description des parties privatives, ce serait à l’assureur du syndicat de copropriété d’indemniser pour les améliorations. Le risque serait alors que le syndicat n’ait pas souscrit un montant d’assurance suffisant, tenant compte des améliorations potentielles faites par les copropriétaires. Dans de telles circonstances, ce sont les copropriétaires qui s’en trouveraient lésés, car en cas de perte totale, ils devraient collectivement contribuer au manque d’assurance du syndicat de copropriété.

Un juste montant d’assurance et une franchise raisonnable

Le syndicat de copropriété doit souscrire un montant d’assurance suffisant pour reconstruire l’immeuble actuel.

Pour ce faire, le bâtiment doit être évalué au moins tous les 5 ans pour en déterminer sa valeur. Cette évaluation doit être réalisée par un membre en règle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Le contrat d’assurance doit aussi prévoir une franchise dont le montant doit être jugé raisonnable par toutes les parties. Ainsi, en cas de réclamation, le syndicat devrait être en mesure d’assumer la franchise qui figure sur son contrat d’assurance.

Ce que cela entraîne pour les copropriétaires

L’insuffisance des montants d’assurance, la franchise et l’absence d’une protection sur le contrat d’assurance sont désormais considérées comme des charges communes pour le syndicat de copropriété.

Si le montant d’assurance de l’immeuble est insuffisant ou si le montant de la franchise est trop élevé:

  • Les copropriétaires seront mis à contribution pour payer ce que l’assureur ne remboursera pas.
  • Les dommages non couverts par l’assurance du syndicat de copropriété qui touchent le bâtiment et les unités de condos (sauf les améliorations) devront être répartis et payés entre tous les copropriétaires, même ceux qui n’ont pas subi de dommages.
  • Un copropriétaire dont l’assureur ne couvrirait pas la répartition de franchise devrait assumer personnellement la quote-part de franchise. Celle-ci lui serait réclamée par le syndicat lors d’une réclamation à l’assureur de la copropriété.

Les copropriétaires peuvent réclamer le montant de ces contributions spéciales à leur assureur habitation personnel, à condition d’être assurés pour le type de sinistre à l’origine de la réclamation.

Un nouveau fonds d’autoassurance

Le syndicat de copropriété doit constituer un fonds d’autoassurance qui s’ajoute aux fonds d’opérations et de prévoyance.

Ce nouveau fonds sert à payer les franchises lors d’une réclamation. Il couvre aussi les montants d’assurance insuffisants ou une absence de protections d’assurance habitation pour le syndicat de copropriété.

Ce que cela entraîne pour les copropriétaires

Les frais communs sont plus élevés en raison de l’ajout du fonds d’autoassurance.

Chaque copropriétaire doit payer les frais de réparations non couverts par l’assurance du syndicat (selon sa quote-part) lors d’une réclamation, si le fonds d’autoassurance n’est pas assez garni.

Si la négligence d’un copropriétaire entraîne des dommages

Le syndicat de copropriété pourrait poursuivre le copropriétaire pour des dommages qu’il a causés à l’immeuble et aux unités de condos à la suite d’une négligence.

Si sa négligence est avérée, c’est alors la responsabilité civile du contrat d’assurance habitation du copropriétaire qui couvrira les frais que lui réclame le syndicat de copropriété pour le montant des dommages (ou de la poursuite).

Note : Cet article vous est présenté à titre informatif seulement. En aucun cas, il ne doit être considéré comme un conseil financier ou une opinion juridique ou fiscale. Pour des conseils selon votre situation personnelle, parlez-en à votre conseiller. Jamais SSQ Assurance ne peut être tenue responsable d’une décision prise à la suite de la lecture de cet article.